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房产公司工作总结(文章精彩,敬请参考)


上海城光置业有限公司 2011 年度工作总结
暨 2012 年度工作计划
(并作为申报三湘股份公司先进集体材料)
二 0 一一年十二月

2011 年度城光置业年终工作总结
2011 年 12 月
第一部分 回顾————2011 年
? 行业形势
又近年尾,跌宕起伏之后,纵观全年房地产形势,调控新政、 房产税阵阵来袭;成交量、土地出让金连连下跌;开发商、购房者等 楼市各方暗暗博弈。1 月 26 日,“新国八条”出山,落实地方政府 责任。次日晚,上海宣布 1 月 28 日起对个人住房征收房产税,房产 税试点终落地。2 月 1 日,上海版细则“沪九条”出台。明确了停购 三套房、购房不足 5 年全额征税、房产税试点等政策。到了 8 月,先 是央行发布利率年内第三次加息,后有限购令推行至各二、三线城市。 终于让上海房地产市场迅速进入了冰冻期。目前楼市已进入深度博 弈。龙湖降价了,被砸了。万科团购了,白菜了。绿城破产了,辟谣 了。房地产市场扑朔迷离,众生各有形态。站在承转之间,回望 2011 年,上海房地产形势在年初政策掷地后陷入迷茫,年中迷茫中却依然 踯躅前行,及至年终面临全球寒流,终于知道冬天是真的来了。
? 公司主要工作完成情况 ? 三湘商业广场项目于 2011 年 5 月底全部交付使用;截止 11 月 25
日,总套数为 695 套,已办结入住手续 677 套,其中办结产证 637 套。入住手续完成率达到 97.41%,产证办结率 91.65%。

? 截止 11 月 25 日三湘财富广场项目总销套数为 240 套,总销售面 积为 19135 ㎡。目前已销售 221 套,已售面积 16250.34 ㎡,销售 总额为 27321.58 万元,其中商铺 19 套,公寓 202 套,销售率为 92.08%。已收房款 25050.47 万元,资金回收率为 91.68%。
? 三湘财富广场 1 号楼室内安装、外墙面幕墙基本完成,目前进行 收尾工作;2 号楼全装修房正大面积开展;场地配套已近尾声, 景观绿化施工正在进行中。
第二部分 讲述城光
城光置业今年的工作任务依然繁重,主要工作为三湘商业广场 的交付使用,三湘财富广场的进度控制,E 块酒店式公寓的容积补差。 三项工作涵盖项目前期报批、工程施工建设、项目竣工交付三个房产 开发的主要方面,城光人戏称如果只是一个项目,我们在一年里就完 成了整个项目建设。城光置业作为成熟的企业,在三湘房产内部和湘 麒投资形成以专业为基础,以精细化为导向的团队协同力;在面对外 部多变的市场,谨慎前行,宠辱不惊。减少市场变化对企业的冲击。 在产品面上坚持三湘房产对品质的严格管理,继续立足强化质量管 理,进一步推进三湘品牌化建设。
过去的一年,城光置业的主要成绩有以下几个方面:

? 锐度、尺度、厚度——城光的亮剑精神
? “锐度”,顺势而为锐意进取 土地市场反映的是明天的市场,未来的空间;一手房市场反映的
是今天的市场,今天的价值;二手房市场则反映的是昨天的市场,今 天的市值。立体地解读好这三张报表的数据,能让市场中的买卖双方 具备更好的理性判断能力。松江新城的高起点规划建设,大学城和 9 号线是其规划的基础。尤其是邻近轨道交通 9 号线是松江新城地块受 关注的重要原因。把九号线看做项链的链条,一路之隔,一桥相连的 三湘四季花城就是它与大学城校区这个链心的相接处,区位土地价值 十分突出。
三湘四季花城综合建筑容积率在 2004 年签订的土地出让合同中 约定为 1.6,如建造 E 块酒店式公寓将超出容积,在土地核验中是不 被允许的。同时申请调整土地容积并不是个简单的工作,审批部门牵 涉市区两级规土部门和区级人民政府,区规土局规建科戚科也承认关 于土地容积的调整每年松江区最多只有一个名额,在房产调控期就更 是难上加难。E 块酒店式公寓项目这个三湘四季花城的压轴之作的可 建与否,公司上下对此都十分重视。并且我们坚信只要够执着,够进 取,时刻保持锋锐度,犹如锥处囊中,总有脱颖而出的那刻。前期开 发部门申报前对原规划竣工测量数据向测绘部门要求再修改,反复对 计容面积精准核算,确保申报的面积不虚多。土地超容积,出让合同 补其差价的计算方法常规以当前市场价格予以参照。在股份公司领导

和城光置业陈健总经理与政府规划部门的数次协商争取后,规划部门 基本同意给予城光调整容积率的土地指标,将三湘四季花城综合建筑 容积率由 1.6 提高到 1.722,补充合同金额确认为 214,912,000 元, 折合楼板价为 6800 元/平方米。相比去年周边出让的广富林 2-5 号地 块楼板价 16488 元/平方米,利润空间已经远为广阔。然而城光置业 志不止于此,为了更深挖价格的底线,我们磨砺锋锐,争取以更低的 土地出让补差价格签订出让补充合同。为三湘房产增添更为优质的储 备土地。
? “尺度”,内外兼修诚信践诺 三湘商业广场是三湘股份有限公司首次操作的纯商业项目,引入
了零售业巨头‘大润发’超市,并以此为基础,倡导一站式购物、一 站式服务的新型消费理念。大润发的成功引入为三湘商业广场销售工 作提供了最大的卖点。但也增加了后期竣工交付的难度。在入驻三湘 商业广场时,三湘允诺将配合大润发提前进场装修,在 2011 年新春 前实现开业。为配合大润发,城光置业和湘麒投资以专业为导向的整 合人员并展开协同,松江项目工程部抓紧工程的进度,要求施工单位 尽早完成大润发的 1 号楼整体与外立面完工。前期部门与规划土地测 绘部门沟通,打破正常的申办程序,在未实现竣工验收之前,先行完 成房屋土地面积实测的数据测绘工作,使大润发的提前进场装修成为 了可能。在工程配套人员的努力下,于 2011 年 1 月取得三湘商业广

场 1 号楼的建设部门竣工验收合格备案证明, 提前竣工并完成交付 工作。
三湘注重诚信践诺,这并不是一种孤立的标志、标签,而是三湘 的一种标准,它代表了三湘对待客户、对待政府部门、对待各方市场 的一种负责任的态度。虽然因为牵涉大润发的装修及先期交付,为三 湘商业广场整体的交房工作带来困难。松江项目部自 1 月交付大润发 始,3 月交付 3、5、6、7 号楼,6 月交付 2 号楼及配套公交站点,虽 然几乎持久处于“战斗”状态。但短短半年历经 3 次交房,无不提前 完成交付工作。三湘的诚信价值体现在项目操作,也体现在与合作企 事业单位关系上,内外兼修,方能赢得多方认可。待之以诚,得之所 信。只有诚信践诺,企业有尺度,有衡量,有担当,才能走上制胜之 路。
? “厚度”,专业工致敬业务实 一丝不苟地做好每一个细节,脚踏实地做好每一项基础工作,维
系好每一个重要政府资源,客户资源,这就是企业营运最基础的基石。 工程管理工作是工程部工作的核心和重点,在部门同事的齐心协力 下,从对工期、质量、成本三个重要因素的控制,加强了管理措施。 同时工程部根据不同情况作了大量的技术优化,方案调整和协调沟通 的工作,降低工程成本,节约了投资。三湘财富广场整体供电系统比 较复杂,有开关站(地上)、用户站、电业站(地下),根据供电配 套费征收要求,若供电系统设置于地下室时,电力配套费用需在总配

套费基础增收 20%。工程部认真核实了供电局配套费用的计算方式, 并经多方了解情况,发现用户站面积范围不应增收 20%,根据这一情 况,我方迅速与松江供电局取得联系,多次沟通后对方同意将该部分 配套费扣除,为公司节省约 40 万元。财富广场的电信、有线都是 2004 年制定的合同,其中的分期数的工程内容都是预定的,有些额外的既 是增量,这样相关单位将提出合理的补偿要求也是在情理之中,这也 是不为过。工程部通过既定部分合同的内容查看及认真掌握。然后本 着战略合作、友好协商的精神,与电信及有线公司协商。在良好的沟 通下两个单位对城光置业的相关合同增量部分给予了免除。节省了公 司工程费用支出。
在项目施工中,三湘财富广场 2 号楼酒店式公寓为全装修交付使 用,而工程报监中该工程为毛坯房,如果要等到毛坯房竣工验收后再 开始全装修施工,那施工工期较紧,二次进场装修材料、人工浪费严 重,且因工期紧使得装修质量难以保证,根据这一情况,工程部迅速 与设计、总包及装饰公司沟通,建议将 2 号楼竣工验收时毛坯初装修 标准提高,即户内除地面地板,相关厨卫电器等不施工外,其余都按 全装修标准施工,装饰公司在号房结构粉刷完成后即进场施工,并出 具设计变更,并将有关情况与竣工验收部门沟通,确认可行后实施。 通过此次优化调整,2 号楼节约的材料、人工费预计达上百万元,节 约工期约 3 个月;充足的工期又有利于确保全装修的质量。专 注 于 本 职 工 作 , 高效而合理的处理事务,正是专业工致的体现。
财务工作本身即是一项科学而严谨,又是一项政策性极强的工

作。城光作为三湘股份目前开发量最大,成立较早的项目公司,财务 数据非常纷繁而复杂的,财务部在年内多次为股份公司上市提供审计 资料,为第一时间满足审计单位的数据要求而加班加点,三湘商业广 场的三次交付工作也由于事前工作的准备充分二顺利完成。
办公室逐步把工作重点放到注重服务过程上来。工作态度踏实认 真,扎实做事,从注重细节出发,加强了预见性督办工作。从而切实 保障了城光置业的后勤工作有序、及时、圆满的完成,最终为今年项 目工作的顺利进行奠定了坚实的基础。
城光置业各员工不羁于一时一刻的得失,以敬业务实的态度认真 对待工作,不羁于一砖一瓦的轻重,以专业工致的专注,精心打造作 品,我们的团队人员精干、配置齐全、专业高效。成为了城光引以为 傲的基石,笃实了三湘的“厚度”。锐度决定锋芒,尺度决定是煌煌 大剑还是险险飞刀,厚度决定我们进退是否有据,以锐度为剑锋,尺 度为剑身,厚度我们紧抓依仗为剑柄,2011 我们亮剑!
第三部分 展望————2012
? 定心、定志、定力 记录 2011,有栉风沐雨的艰辛,有厚积薄发的甘甜,因为三湘
我们共同成长,饮水思源,我们以感恩之心,实践于生活,履行于责

任。今年的房产危机是坏事,但也可以是好事,它给了我们以重新审 视自己、提升能力的机会。凡被时间证明过的,都是历史。市场的脚 步,从来不是能简单预测的。我们要更加冷静,更有耐性,脚踏实地 地修炼内功,从而以更充分的准备,在市场转机来临时用最快的速度 牢牢把握先机,牢记低潮是福。定心、定志、定力我们迎接 2012。
? 2012 年目标
我们对新的一年的工作做如下安排: 一、在工程项目上严把安全质量关,按照项目部预定的 2012 年 度目标计划,全力推进项目的建设进度。其中包括: ? A 块大商业 2012 年 5 月 10 日前完成竣工验收; ? A 块大商业 2012 年 6 月 10 日前完成交付使用许可验收; ? A 块大商业 2012 年 6 月底,1 号楼交付租赁方进场装修;2
号楼全装修完成,满足交房要求; ? E 块工程按照股份公司要求,做好开工前的各项准备工作。
二、贯彻“以人为本”的理念,加强对全体工作人员本职岗位及 相关工作方面业务知识和技能技巧的培训工作。努力迅速的提高员工 素质。加强团队战斗凝聚力,以更好的应对和解决以后工作中出现的 各种问题。
三、加强各项规章制度的执行力度,加强各项后勤保障,继续为 提高公司工作效率多作贡献。

四、在日常工作中,深入开展廉政建设工作,同时全体员工都要 发扬厉行节约,降低成本的优良传统。时刻树立成本意识和节约意识。
在新的一年里,任务会更加艰巨,工作会更加繁重,让我们在股 份公司的带领下,团结起来,以饱满的热情,务实认真的态度,扎实 的工作作风,锐意进取,精心打造作品,提升产品品质,通过沉淀与 积累,宏扬三湘品牌,一如既往地专注自己的专业,回报客户的信任, 以企业的成长回报社会;为了更精彩的下一年,我们一起努力……
上海城光置业有限公司 2011 年 12 月 7 日
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